拍案 法官故事：门头房翻建不成，买房款打水漂还被索要租金

　　

　　拆了沿街平房盖楼房这件事儿，王某从2005就开始计划，朋友李某也表示支持，两人还一拍即合地签了份合同——李某出8万预售楼房款，翻建之前沿街的三间平房李某使用，盖起楼来西边的两间李某出资购买，按照市场价，以预交的8万元为基数多退少补。眼见着2017年都要过完了，李某不仅没住进新房，还被“房东”王某索要租金。近日，商河县人民法院开庭审理了此案。(通讯员陈宜森 记者杨紫慧)

　　十多年没等来新房

　　等来了“新房租”

　　

　　2005年12月4日李某和王某签订了预购翻建门头房以及使用现有三间平房的合同，王某还承诺在交付楼房时，从售楼总款中让予李某现金1万元。楼房款付清后，楼房土地使用权、房产权全部归李某。合同签完，李某就将8万元预售楼房款交付给了王某，并从2006年5月1日至今一直占有使用着这三间沿街平房。

　　在庭上，王某提出，当时是将平房西首三间暂交由李某使用，合同签订后王某一直申请、协调、操作建楼事宜，但由于政府明令禁止该地段新、改、扩建活动，至今不予审批，在此建楼已完全不可能，双方签订的合同因不可抗力致使不能实现合同目的，所以王某请求解除与李某的合同。“十几年来他（李某）一直将三间平房干副食经营，也转租获利了，李某应承担相应的租金。”王某认为，除李某已付的房款8万元抵租金外，还应按市场价格支付租金54500元。

　　李某则表示，王某陈述与事实不符，合同约定自2006年5月1日起至盖楼房之日止，本案争议的三间房屋使用权归李某所有，并非“暂由李某使用”，王某无正当理由解除双方之间的合同，亦无法律依据。故不同意解除该房屋买卖合同，并要求继续履行，不同意承担房屋租金。

　　新楼动土无望合同解除

　　王某与李某之间的合同是否应当解除，成为了审理该案的重点。对此，王某主张，自从签了合同，他多次找有关部门审批，但有关部门以县城范围内不允许新建、改建、扩建为由不予审批，时至今日建楼房也没有获得有关部门的审批，建楼房已成为不可能。李某对房屋翻建情况不知情，但认为涉案房屋是可以建楼房的。庭后王某提交了一份由商河县规划局出具的该房屋翻建的回复意见，根据《商河县城市总体规划（2010-2020）年》，该房屋处于道路绿化带范围内，为总体规划强制性内容，不得批准办理任何建设手续。

　　显然，商河县规划局出具的回复意见已经明确涉案房屋不允许翻建，属于无法实现合同目的的情形。据此王某主张解除合同符合法律规定，法院予以支持。本案中，因为合同的解除不可归责于王某或李某任何一方，根据履行的情况以及合同的性质，法院认为，对于李某交纳的8万元购房款，王某应当返还，同时李某应当在合理期限内腾出其占用的三间房屋交付王某。通过承办法官做思想工作，王某自愿放弃向李某索要房屋租金的请求。

　　房屋翻建

　　可能触犯城市建设禁止性规定

　　

　　李某将款项给王某后，不仅能帮助王某推进房屋翻建计划，还可以方便李某使用王某的平房用于经营生意。对双方来说，这本是互惠互利的事情。但双方法律意识淡薄，都没有意识到涉案平房处于县城城区内，王某想翻盖房屋，有可能触犯城市建设的相关行政法规、条例的禁止性规定，致使合同的目的不能实现。

　　法官指出，如果王某及早向相关部门申请翻盖楼房，有可能被告知在城区内不允许翻盖楼房，双方就可能对合同不能履行的善后事宜作出协商，从而化解矛盾。但王某在合同签订十几年后，才提起诉讼，致使被告情绪激动，坚决不同意解除合同。承办法官针对本案案情，考虑到王某的房子虽交付李某使用多年，李某也未交纳租赁费，但李某在2005年交付王某8万元，该款按当时商河县一般人员的年收入及消费标准考量，也并非一小数目，如按当时的楼房单价计算，王某完全可以用8万元，购买一处不错的楼房或门头房。

　　综合考量后，法官向双方释明，王某已使用李某的8万元购房款多年，不应再向李某索要房屋租赁费了。李某虽使用王某的房屋多年，因不可抗力，致使双方约定楼房没有交付，王某不应再向李某交纳8万元购房款的利息了。对此，双方当事人均表示理解。该案判决结案后，双方均表示尊重判决，不再上诉。